Crise du logement : les leviers instaurés par les lois Daubié et Huwart

En Bref 

Le constat est simple : deux lois pour résoudre une même crise. En l’espace de quelques mois, la France s’est dotée de deux textes majeurs censés desserrer l’étau de la crise du logement : la loi dite « Daubié » du 16 juin 2025, puis la loi dite « Huwart » du 26 novembre 2025. Ensemble, elles ne constituent pas la « grande loi logement » réclamée par les acteurs du secteur, mais un vaste kit d’outils juridiques pour produire plus de logements, plus vite, en réutilisant le bâti existant et en assouplissant les règles d’urbanisme. Reste une question centrale : ces ajustements techniques suffiront-ils à infléchir une crise présentée comme « sans précédent » ? 

Une crise du logement qui s’aggrave 

En 2025, le diagnostic est largement partagé : effondrement de la construction neuve, recul des mises en chantier de logements sociaux, transactions en berne dans l’ancien, et flambée des difficultés d’accès au logement dans les zones tendues.  Un paradoxe cristallise cette crise : plus de 9 millions de m² de bureaux vides en France – dont une large part en Île-de-France – coexistent avec environ 4,1 millions de personnes mal logées, selon un point de vue publié dans l’article  « Plus de 9 millions de mètres carrés d’immobilier de bureau sont vides en France » – Le Monde 10 décembre 2024.  

C’est précisément ce décalage entre une offre immobilière tertiaire pléthorique et des besoins massifs en logements qui a servi de toile de fond à la loi Daubié, quand la loi Huwart s’attaque, elle, aux lourdeurs de la « machine urbanisme ». 

>> LOI DAUBIE : REYCLER BUREAUX ET BATIMENTS EN LOGEMENTS  

Promulguée le 16 juin 2025, la loi Daubié « visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements » a été conçue comme un levier central pour requalifier l’existant. Son objectif principal vise à lever les freins réglementaires, fiscaux et opérationnels à la reconversion de bâtiments non résidentiels en logements, en assumant une logique d’urbanisme « circulaire » plutôt que de simple extension urbaine. La loi vient outiller un changement d’échelle, en articulant plusieurs leviers comme la dérogation ciblée du Plan Local d’Urbanisme (PLU), un nouveau permis de construire “à destinations successives” ou encore des mesures relatives aux logements étudiants et la copropriété. 

Déroger au PLU pour changer de destination 

La loi instaure une nouvelle dérogation générale aux règles de destination du PLU, inscrite à l’article L.152-6-5 du code de l’urbanisme.  

Concrètement, l’autorité qui délivre le permis (souvent le maire) peut désormais autoriser la transformation d’un bâtiment non résidentiel en immeuble à destination principale d’habitation même si le PLU interdit la destination “habitation” dans la zone. La dérogation vaut aussi pour les travaux d’extension ou de surélévation liés au projet. 

Mais cette liberté nouvelle est strictement encadrée. Les règles prévoient différents types d’avis. Lorsque l’autorité compétente en matière de PLU n’est pas celle qui délivre le permis, son avis conforme est requis. Si la compétence permis a été déléguée au président de l’EPCI4, le maire émet un avis simple. La dérogation ne peut être refusée que pour trois motifs : des nuisances susceptibles d’affecter les futurs habitants, une accessibilité insuffisante en transports alternatifs à la voiture, ou un impact négatif sur la démographie scolaire et les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Enfin, dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, l’avis conforme des commissions spécialisées (CDPENAF, CDNPS5) est obligatoire, et la transformation de bâtiments agricoles n’est possible que s’ils sont inoccupés depuis au moins vingt ans. 

Au passage, la loi élargit aussi l’outil de servitude de résidence principale : un PLU peut désormais imposer que les logements issus de ces transformations soient occupés en résidence principale, pour éviter que les nouvelles surfaces partent en meublés touristiques.  

Pour les propriétaires, bailleurs, ce nouvel article ouvre clairement des opportunités sur des actifs jusqu’ici “bloqués” par le zonage. Mais il impose aussi un travail fin de montage : 

• démontrer l’absence de nuisances (acoustique, activités voisines, flux), 

• documenter l’accessibilité (transports collectifs, modes doux), 

• anticiper l’impact scolaire et la mixité, souvent très suivis par les élus. 

Le permis de construire « multi-destinations » : la réversibilité comme principe 

La loi créé le permis de construire “multi-destinations”. Souvent présenté comme un permis réversible ou permis à destinations successives, il est désormais inscrit à l’article L.431-5 du code de l’urbanisme  

Comment ça marche ? 

Le PLU peut prévoir des secteurs où un permis autorise plusieurs destinations successives pour un même bâtiment, comme des bureaux, des logements, des commerces ou des équipements collectifs. Le permis précise ces différentes destinations et, le cas échéant, la destination initiale. Lorsque le dossier démontre dès l’origine la conformité de tous les états futurs aux règles d’urbanisme, le permis les anticipe pour une durée de vingt ans, sans qu’une nouvelle autorisation soit nécessaire tant que l’on reste dans le cadre fixé. Le propriétaire doit simplement informer la collectivité de chaque changement au moins trois mois avant, lorsqu’aucun nouveau permis n’est requis. Enfin, les évolutions ultérieures du PLU concernant les destinations n’affectent pas ce permis pendant toute sa durée. 

Pour reprendre un exemple donné par l’administration : un immeuble peut être conçu pour accueillir aujourd’hui des bureaux, puis, à horizon 10 ou 15 ans, des logements avec ajout de balcons, sans repasser par un nouveau permis si ces travaux ont été anticipés dans l’autorisation initiale. 

 Pour les propriétaires, bailleurs, ce mécanisme marque une rupture : 

• Il sécurise la réversibilité de l’actif sur un horizon de 20 ans, en neutralisant en partie le risque d’évolution défavorable du PLU. 

• Il pousse à concevoir des bâtiments adaptables : trames structurelles compatibles avec l’habitation, hauteurs sous plafond suffisantes, façades pouvant intégrer ultérieurement des ouvertures, balcons ou loggias, gaines techniques anticipées, etc. 

Mais il a une contrepartie : l’anticipation des futurs états dans le dossier de permis implique une phase d’études plus lourde en amont (architecturale, réglementaire, technique, incendie, accessibilité). Pour des bailleurs patrimoniaux ou des investisseurs long terme, ce surcoût d’étude peut être compensé par la flexibilité future du patrimoine. 

Logements étudiants et copropriété : des verrous assouplis 

La loi introduit également des incitations pour la création de logements universitaires (extension de certains dispositifs de commande publique et de majoration de constructibilité aux résidences étudiantes). Elle simplifie les règles de copropriété. La transformation de locaux non commerciaux en logements doit être approuvée à la majorité simple de l’assemblée, y compris pour la modification des charges associées.  

La loi Daubié ouvre la voie à la reconversion des bureaux vacants et bâtiments tertiaires en logements, en donnant aux collectivités des outils pour encadrer ces projets, notamment en matière de mixité sociale et de mobilité. Toutefois, son impact reste limité : ces gisements sont concentrés dans les grandes métropoles, alors que la crise touche aussi les villes moyennes, les opérations sont complexes et coûteuses en raison des contraintes techniques et normatives et, enfin, certains craignent qu’elles servent surtout les logiques financières, sans garantir des logements accessibles et de qualité. Qu’en est-il de la loi Huwart ? 

>> LOI HUWART : RENDRE LES REGLES D’URBANISME PLUS SOUPLES ET RAPIDES  

La loi Huwart se situe moins à l’échelle du bâtiment qu’à celle des documents d’urbanisme et des procédures. Son ambition : simplifier, accélérer et sécuriser les projets de logements. 

Des procédures d’urbanisme allégées 

La loi vise à accélérer l’évolution des documents d’urbanisme en simplifiant les démarches. Elle privilégie désormais la modification simplifiée, tandis que la révision reste réservée aux changements majeurs. Certaines adaptations du PLU, comme la correction d’erreurs matérielles ou la réduction de zones urbanisables, sont dispensées d’évaluation environnementale. Par ailleurs, la participation du public se fait principalement par voie électronique, pouvant remplacer l’enquête publique, notamment pour les projets de logements. L’objectif est clair : réduire considérablement les délais, parfois de plusieurs années, tout en maintenant les exigences environnementales et la concertation citoyenne. 

Permis d’aménager multisites et dérogations au PLU 

La loi introduit des outils concrets pour accélérer la production de logements et rendre la planification urbaine plus flexible. Elle crée le permis d’aménager multisites, permettant de regrouper plusieurs opérations sous une seule autorisation, y compris sur des parcelles non contiguës, afin de simplifier les chantiers. Elle ouvre également la voie à des dérogations ciblées au PLU, notamment pour transformer des zones d’activités en espaces résidentiels ou reconvertir des bâtiments agricoles, et assouplit les règles de changement de destination dans les zones naturelles, agricoles et forestières. À cela s’ajoutent des dispositifs innovants comme les résidences à vocation d’emploi, destinées aux travailleurs mobiles, étudiants ou stagiaires, et l’adaptation des résidences hôtelières sociales pour accueillir les salariés des grands chantiers. 

Des PLU et Schéma de cohérence territoriale (SCoT) plus modulables 

La loi rend les documents d’urbanisme plus modulables. Elle autorise la création d’un document unique valant à la fois SCoT et PLUi lorsque les périmètres coïncident. Elle simplifie les procédures de révision et de modification et introduit l’opération de transformation urbaine (OTU) pour densifier ou recomposer des zones pavillonnaires et commerciales. Ces mesures offrent aux intercommunalités des marges de manœuvre accrues pour adapter leur stratégie de logement aux besoins locaux, tout en maintenant le rôle central du maire, dont l’avis conforme reste requis dans le cadre d’un PLUi. 

Contentieux et sanctions : accélérer… et dissuader 

La loi Huwart retouche le contentieux de l’urbanisme. Elle réduit à un mois (au lieu de deux) le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme, sans effet suspensif sur le délai de recours contentieux. Elle facilite le référé-suspension en cas de refus d’autorisation, en allégeant la démonstration de l’urgence pour le pétitionnaire. Enfin, les sanctions contre les constructions illégales ont été renforcées.  

Un « tandem » Daubié–Huwart : boîtes à outils plus que rupture de modèle 

En rapprochant les deux textes, se dessine une stratégie par couches : 

• La loi Daubié traite la matière bâtie : comment rendre les immeubles plus facilement transformables en logements, comment sécuriser la réversibilité dans le temps, comment lever certains verrous de PLU ou de copropriété. 

• La loi Huwart s’attaque à la matière réglementaire : comment rendre plus souples et plus rapides les documents d’urbanisme, les procédures d’autorisation, les contentieux, pour que les projets ne s’enlisent pas.  

Au fond, les lois Daubié et Huwart traduisent une philosophie de l’action par “boîte à outils” : une série de leviers techniques mis à disposition des élus et des opérateurs pour lever des blocages concrets. 

Leur impact réel dépendra de plusieurs facteurs : 

• la capacité des collectivités à s’en saisir (adapter leurs PLU, créer des OTU, recourir au permis multisites, mobiliser les dérogations…) ; 

• l’engouement des investisseurs et propriétaires pour la réversibilité et la reconversion, dans un contexte de remontée des taux et de réévaluation des actifs tertiaires ; 

• la cohérence de ces mesures avec les prochains textes annoncés, notamment le projet de loi de décentralisation et de clarification promis par le gouvernement pour compléter l’arsenal en matière de logement.  

Ces deux lois ne régleront pas, à elles seules, la crise du logement. Mais elles redessinent déjà, silencieusement, les règles du jeu en matière de construction et d’urbanisme : un terrain sur lequel élus locaux, bailleurs, promoteurs et habitants vont devoir très vite apprendre à jouer ensemble. 

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